作者：彭銘旻，濟邦咨詢經理
作為重慶的母城，渝中(zhōng)區在旅遊業發展方面，突出“全域”“升級”這兩個關鍵詞，渝中(zhōng)半島着力打造全域旅遊示範區，對區域内10個熱門網紅景點進行提檔升級，十八梯就是其中(zhōng)之一(yī)，它是銜接老重慶上半城與下(xià)半城的紐帶，是重慶“母城文化”的縮影。2009年重慶市渝中(zhōng)區政府宣布将對十八梯實施重建，2016年底，杭州新天地集團取得重慶十八梯傳統風貌區項目的開(kāi)發權，2021年9月30日對外(wài)開(kāi)街。十八梯傳統風貌區占地面積約88畝，建築面積約16.1萬平方米，項目榮獲“城市更新城市街區類優秀案例”RICS中(zhōng)國獎2021年度城市更新項目優秀獎。2022年11月，十八梯傳統風貌區被中(zhōng)國非遺保護協會評選為“全國非遺與旅遊融合發展優選項目 - 非遺旅遊街區”。
一(yī)、項目具有地段稀缺、地形獨特和曆史文化底蘊豐富的三大(dà)特性
重慶十八梯傳統風貌區位于重慶市渝中(zhōng)區較場口，是重慶渝中(zhōng)上下(xià)半城的重要通廊，也是重慶主城最古老的街道之一(yī)。明清時期由于靠近長江及其連接上下(xià)半城優越的地理優勢，曾經繁榮一(yī)時。改革開(kāi)放(fàng)後，随着重慶經濟和城市建設快速發展，上半城解放(fàng)碑高樓林立，成為重慶核心的城市名片，是重慶的中(zhōng)央商(shāng)務區之一(yī)，而曾經繁華的十八梯卻逐漸衰落，建築老舊(jiù)破損，生(shēng)活居住條件落後、環境惡劣。十八梯作為銜接老重慶上半城與下(xià)半城的紐帶，是重慶“母城文化”的縮影，同時是老重慶市民生(shēng)活的真實寫照，推動項目有機更新是提升城市品質及強化母城文化的必經之路。十八梯城市更新項目具有以下(xià)三大(dà)獨特性：
區位優勢獨特，項目距離(lí)解放(fàng)碑商(shāng)圈核心僅500米，臨近重慶軌道1、2号線較場口站，是重慶渝中(zhōng)上下(xià)半城的重要通廊，區位優勢明顯；
地形獨特，項目保留原始的七街六巷街道肌理及地形地貌，有高低差，有坡度，可以完美體(tǐ)現重慶山地城市形态與空間特色；
曆史文化底蘊深厚，其是重慶“母城文化”的縮影，同時是老重慶市民生(shēng)活的真實寫照。明清時期十八梯曾是重慶的經濟中(zhōng)心、政治中(zhōng)心，區域内現存 1處國家級文物(wù)法國領事館舊(jiù)址，1處市級文物(wù)“六五”大(dà)轟炸慘案遺址，1處區級文物(wù)171号民居，以及7處優秀曆史建築，50餘處傳統風貌建築。
二、項目深入挖掘渝中(zhōng)“母城”的文化資(zī)源，重組區域已有的曆史文化資(zī)源、産業資(zī)源和空間資(zī)源，融合傳統和現代元素，形成商(shāng)、景、旅、文融合的發展模式
城市更新涉及到産業重組、景觀優化、曆史文化遺産保護與再利用等問題，本質上是通過對區域内各種資(zī)源的篩選和整合，以區域的特色資(zī)源為依托，建構恰當的城市空間、産業模式和生(shēng)活模式，以此引導區域的發展。
十八梯項目重組十八梯區域已有的曆史文化資(zī)源、産業資(zī)源和空間資(zī)源，在保留原有空間肌理的基礎上，以“老重慶”為文化脈絡，“真山城”為建築基礎，“新體(tǐ)驗”業态為引擎，同時結合“夜經濟”等現代服務業的産業定位，打造“文化 + 旅遊”、“文化 + 創意”、“文化 + 跨界”的全景體(tǐ)驗發展模式。
“老重慶”：将重慶的傳統民俗、市井生(shēng)活、節會慶典等與實景演藝和現代會展技術融為一(yī)體(tǐ)，打造若幹核心景觀和遊憩節點，體(tǐ)現傳統、經典的“重慶生(shēng)活方式”。
“真山城”：延續十八梯原有的“七街六巷”肌理，進行複建和創新，盡可能保持和複原街巷尺度和兩側建築的高度，讓景觀、建築成為傳統文化的載體(tǐ)。
“新體(tǐ)驗”：增設城市觀光、非遺傳承、文化創意及體(tǐ)驗等業态，實現“文化＋旅遊”、“文化＋創意”、“文化＋産業”的全景式體(tǐ)驗。
三、作為一(yī)個兼顧城市文脈延續與城市發展的城市更新項目，十八梯是重慶的人氣擔當，天生(shēng)自帶流量，運營具有可持續性
十八梯傳統風貌區坐落于網紅城市重慶，承載着山城人的記憶，是母城核心景區之一(yī)，自開(kāi)街以來人流如織。這主要是因為項目在文化上延續了原有十八梯的文化積澱，同時又(yòu)重新诠釋文化内涵、傳統故事、老居民生(shēng)活方式，并與新時代的文化藝術體(tǐ)驗、商(shāng)業活動、夜間旅遊等文旅模式相結合，煥發出城市有機更新的商(shāng)業新活力。
項目更新規劃融合商(shāng)、景、旅、文四大(dà)功能于一(yī)體(tǐ)，創新商(shāng)業模式，打造傳統與時尚結合的文化街區十八梯傳統風貌區圍繞“城市觀光”、“非遺傳承”和“文化創意體(tǐ)驗”，主要規劃“傳統文化體(tǐ)驗（AB區）”、“國潮文創體(tǐ)驗（C區）”、“國際交流中(zhōng)心（D區）”和“生(shēng)活方式中(zhōng)心（E區）”，形成“兩體(tǐ)驗兩中(zhōng)心”功能組團，傳統與現代融合，全面打造文商(shāng)旅三位一(yī)體(tǐ)，有機互動、協調發展。
項目以巴渝民俗文化為底蘊，以傳統街巷格局的老重慶建築風貌和市井生(shēng)活為特色，集特色餐飲、全景體(tǐ)驗、文化娛樂、休閑度假、商(shāng)務會議、主題居住等業态功能于一(yī)體(tǐ)。打造成一(yī)個兼具曆史、文化、旅遊和市井氣息的地方。
項目對古街曆史、風情、生(shēng)活整理保護，讓一(yī)些非遺文化、老重慶口耳相傳的民間藝術和民俗活動恢複生(shēng)機，把“老重慶”魅力轉化為經濟效益、文化效益和社會效益
十八梯承載着山城人的“ 鄉愁”，承載着“百年市井煙火(huǒ)氣”。項目依托本身的曆史文化底蘊，聚焦非遺文化。項目内已集聚了近二十家非遺品牌、非遺産品及老字号美食品牌。同時項目在建設中(zhōng)将重慶傳統風俗、市井生(shēng)活、節會慶典與實景演藝和現代會展技術融為一(yī)體(tǐ)，利用重慶市民耳熟能詳的善果巷、轎輔街、月台壩、守備街、花街子等老街名稱，打造若幹核心景觀和遊憩節點。
項目多元業态活力迸發，引進多個品牌，整體(tǐ)開(kāi)業率高據統計項目1期剛開(kāi)街時，ABC區共入駐141家品牌，其中(zhōng)138家開(kāi)業，整體(tǐ)開(kāi)業率約98%。項目引入香港警署、星巴克、肯德基、雀巢、華人文化、司曙旅行圖書(shū)館、十八梯劇院、TIMS咖啡、北(běi)山懷石、萬孚樓、小(xiǎo)洞天酒樓等品牌入駐。同時項目一(yī)直在不斷調整業态規劃及定位。
四、項目采用開(kāi)發商(shāng)主導模式，引入具有豐富操盤經驗的開(kāi)發商(shāng)主導項目開(kāi)發運營，加速推進項目建設及運營
城市更新項目融資(zī)具有政府主導、多元合作和市場主導三種模式，其中(zhōng)市場主導模式包括開(kāi)發商(shāng)主導模式和居民或企業自主更新模式。開(kāi)發商(shāng)主導模式适用于商(shāng)業改造價值較高、規劃清晰、開(kāi)發運營屬性強的項目。該種模式下(xià)，項目完全由開(kāi)發商(shāng)按照規劃規模要求來進行項目開(kāi)發，政府履行規劃審批職責，其核心是開(kāi)發商(shāng)能夠順利獲取土地。
2010年7月十八梯片區啟動征收拆遷工(gōng)作，2015年底完成征收拆遷。杭州新天地集團于 2016年10月以5.8億底價獲取十八梯傳統風貌區約88畝地塊，并取得重慶十八梯傳統風貌區項目的開(kāi)發權。項目商(shāng)業全部自持，統一(yī)策劃、統一(yī)招商(shāng)、統一(yī)運營。
杭州新天地集團是以“城市中(zhōng)央活力區 & 城市文化名片 & 養生(shēng)度假區”三大(dà)主力産品為引擎驅動，文、商(shāng)、旅三位一(yī)體(tǐ)協調發展的城市複合産業運營商(shāng)，總資(zī)産超過300億元。在獲得十八梯項目的開(kāi)發權後，其綜合了“新天地”與“田子坊”的商(shāng)業模式，最大(dà)限度保護傳承十八梯的文脈，以“老重慶”文化為脈絡，以“真山城”建築為基礎，以“新生(shēng)活”業态為引擎，将十八梯打造成了一(yī)個傳統與時尚結合的複合型風貌文化街區。可見開(kāi)發商(shāng)的格局、視野和思維決定了一(yī)個項目的氣質，也很大(dà)程度上決定了項目的未來。
改造升級前的十八梯 渝中(zhōng)文旅委供圖
五、關于城市更新文旅類項目的思考
城市更新需要科學把握城市更新中(zhōng)的“留改拆增”，注重城市曆史文化保護與傳承，彰顯城市精神和文化記憶。傳統風貌區城市更新的核心是通過對區域内各種資(zī)源的篩選和整合，以區域的特色資(zī)源為依托，建構恰當的城市空間、産業模式和生(shēng)活模式，使其換發出新的生(shēng)機，實現商(shāng)業與文化共赢。重慶十八梯傳統風貌區項目汲取了各地節點改造、微更新、尺度肌理修複、形态重構、功能置換、集群設計等先進理念，創造性地開(kāi)展了外(wài)科手術式的複雜(zá)而精準的設計，最大(dà)限度保護傳承了十八梯的原有建築風貌、空間肌理。并在此基礎上，以“老重慶”文化為脈絡，以“新生(shēng)活”業态為引擎，将十八梯打造成了一(yī)個傳統與時尚結合的複合型風貌文化街區。項目在原有的十八梯在地文化與商(shāng)業有機融合方面仍有改善的空間，未來可以再不斷挖掘自身的特色和在地文化，在現有的空間上挖掘出更多的業态組合，使主街店(diàn)鋪更富有重慶特色。
從投融資(zī)模式上看，要建立“投、融、建、運”城市更新一(yī)體(tǐ)化投融資(zī)模式，同時需要探索多元主體(tǐ)創新合作機制，聚合政府與開(kāi)發主體(tǐ)、投資(zī)主體(tǐ)、運營主體(tǐ)等，激活多方主體(tǐ)參與，通力合作，從而充分(fēn)發掘項目價值，助力區域可持續發展。十八梯項目通過土地出讓模式選取了擁有豐富文旅商(shāng)項目開(kāi)發、運營經驗的杭州新天地集團作為項目開(kāi)發商(shāng)。杭州新天地依托其在文、商(shāng)、旅開(kāi)發方面的經驗優勢，将十八梯打造成了一(yī)個傳統與時尚結合的複合型風貌文化街區。
需要注意的是以往的城市更新的拆遷改造模式都是通過規模化建設來實現，但是在現在的種種條件限制下(xià)，城市更新嚴控大(dà)拆大(dà)建大(dà)遷，在城市更新模式發生(shēng)轉變的情況下(xià)，需要探索政府引導、市場運作、公衆參與的城市更新可持續模式。
從城市更新文旅商(shāng)類項目開(kāi)發角度而言，以下(xià)幾個發展難點仍待解決：
一(yī)是項目的投資(zī)額往往比較大(dà)，收益較薄，需長期自持運營性項目較多，且運營收入具有較大(dà)的不确定性；
二是項目體(tǐ)量大(dà)、業态複雜(zá)，在項目啟動前需要進行多元化融資(zī)設計；
三是項目的用地與土地供給存在内在矛盾，經營性用地一(yī)般需要采用“招拍挂”等公開(kāi)方式供地，此外(wài)項目為符合改造需要，需要在用地性質、容積率、建築高度以及城市規劃的退讓上擁有更多的自由度；
四是需要以區域的特色資(zī)源為依托，深入挖掘文化IP，提升項目核心吸引力，實現文化與商(shāng)業的共赢；
五是具備專業水準的項目開(kāi)發運營管理團隊較為稀缺，參與項目的企業需要考慮自身的經濟實力和産業運營能力是否能夠實現經濟和社會效益的平衡。
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